• English
  • עברית

זכויות רכושיות - רכוש אחר- נדל"ן אחר

מניעת עיסקה במקרקעין-הערה על צורך בהסכמה

שאלה:
האם אחות החוששת כי אמה תעביר את דירתה על שמו של אחיה בלבד כתוצאה מלחץ בלתי פוסק שהוא מפעיל עליה יכולה למנוע זאת בדרך כלשהי ?
תשובה:
כן! קיימת דרך למנוע זאת. בחוק המקרקעין – 1969 ישנו אמצעי, שנקרא "הערה על צורך בהסכמה". ניתן לרשום הערה , בלשכת רישום המקרקעין, כדי למנוע העברת נכסי מקרקעין או זכויות במקרקעין, ללא הסכמת צד שלישי מסויים. בהקשר זה, רשם המקרקעין יכול להיווכח , שהאפשרות לעשות עיסקה במקרקעין מותנית בהסכמת אדם אחר. תנאי כזה או הגבלה כזאת יכולים להיווצר כתוצאה מדבר חקיקה, כתוצאה מצו של בית משפט, או כתוצאה מהתחייבות, שנטל על עצמו הבעלים של נכס המקרקעין או הבעלים של הזכויות במקרקעין. הרשם יכול לרשום הערה כזו בהסכמת הצד השלישי, שההסכמה שלו עשוייה להידרש לצורך העברת הזכויות בנכס המקרקעין. פרוצדורה זו תמנע אפשרות של עיסקה מאחורי גבו של אדם אחר, משום שהסכמת האדם, שלטובתו רשומה ההערה, אמורה להירשם.
 
רכישת נכס ממוכר שאיננו רשום כבעלים של הנכס
שאלה:
מה ניתן לעשות כאשר אדם מעוניין לרכוש נכס מקרקעין מסויים, אך יש לו,חשש משום שהאדם שמחזיק ומוכר את הזכויות בנכס איננו רשום כבעליו של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, וכאשר המוכר המיועד הראה לו חוזה מקורי, שנעשה בינו לבין יורשים ,אשר היו אמורים לרשת את הנכס מאמם ומכרו לו את הזכויות שלהם בנכס. הנכס עדיין רשום על שם האם המנוחה. והמוכר המיועד אמר לו ,שקרובי המשפחה שמכרו לו את זכויותיהם מסוכסכים ביניהם, וכי הם לא הגישו בקשה למתן צו ירושה לאחר מות אמם. כמו כן בידי המוכר אין יפוי כח של האנשים שמכרו לו את זכויותיהם ולדבריו בגלל העימותים ביניהם , אין הוא משיג שיתוף פעולה מהם ואין באפשרותו להחתימם על יפויי כח משום שחלק מהם נפטרו . אותו אדם מעוניין לקנות את הנכס, אך חושש מכך שלא יוכל לרשום אותו על שמו. האם יש פתרון משפטי לבעיה?
 
תשובה:
יש סיכוי לפתרון אפשרי, אך הוא כרוך בנטילת סיכון, כלומר אין הצלחה וודאית במהלך מעין זה. אם הזכויות בנכס נרכשות מאדם שאיננו רשום כבעלים, למרות שהוא זכאי להיות הבעלים (למשל: צאצא של הורה שנפטר) , אזי, מה שנרכש בפועל, הן זכויות חוזיות או אובליגטוריות, ולא זכויות קנייניות, משום שזכויות הקניין עדיין לא הועברו למוכר הנוכחי. בתי המשפט מכירים כיום, בזכויות שכאלה, כמחייבות, אך כדי לפתור את הבעיה, יהיה צורך בקבלת פסק דין הצהרתי מאת בית המשפט המחוזי, שבמחוז שיפוטו נמצא הנכס, שיכריז על הרוכש החדש, כעל הבעלים של הנכס. על הקונה המיועד, לתת דעתו לכך שיתכן מצב שבו חלק מהמוכרים יביעו התנגדות ויעוררו טענות שונות, במסגרת ההליך המשפטי ,ומנגד יהא עליו להוכיח שהוא אכן שילם את מלוא התמורה, ולקוות שאין צוואה נוגדת . לאחר שיינתן פסק דין הצהרתי אשר תומך בעתירתו של הרוכש, רק אז , הרוכש החדש יוכל להירשם כבעלים של הנכס . לפני מתן פסק דין שכזה, דרוש צו ירושה, הקובע שקרובי המשפחה של המנוח הינם יורשי הזכויות בנכס.
 
השתלטות של בן על רכוש של הוריו המבוגרים
שאלה:
מה ניתן לעשות, כדי להגן על זכויותיה של אשה מבוגרת ,אשר בריאותה הנפשית תקינה ,אך היא חלשה מבחינה גופנית ,וקיים חשש שבנה ינצל אותה לרעה, ויגרום לה לחתום על ייפוי כח לטובתו ,כדי שהוא יוכל למכור את דירתה ולרכוש נכס מקרקעין אחר בעזרת כספי המכירה ורישומו על שמו ?
 
תשובה:
כאשר בריאותו הנפשית של הורה מבוגר תקינה, אך הוא חלש מבחינה גופנית, החוק עדיין מכיר בו כאדם בעל כשרות משפטית. בן אינו רשאי לנקוט בפעולות חד צדדיות, ברכוש הורהו, למען תועלתו האישית. לדוגמא, אם ברשותו ייפוי כח נוטריוני, שניתן לו ע"י אחד מהוריו המבוגרים, אסור לו לנצל אותו לרעה ע"י מכירת דירתו של אותו הורה, רכישת נכס מקרקעין אחר בעזרת כספי תמורת המכירה, ורישום הנכס החדש על שמו, אפילו אם גם הוא משקיע מכספו כדי לרכוש את הנכס החדש. אם הוא פועל כך, ניתן לתקוף פעולה זו בבית משפט, וניתן לבטלה בעילות כגון, ניצול לרעה, או השפעה בלתי הוגנת. כאשר ילד להורה מבוגר מקבל ייפוי כח מהורהו, מותר לו לפעול אך ורק לטובת ההורה, ואין זה משנה אם אותו צאצא הוא יורש בפוטנציה.
 
חלק יחסי בזכויות בנכס – דרך קביעתו                    
שאלה:
איך יפורק השיתוף בדירה שנרכשה באמצעות הלוואות שניתנות לעולים חדשים,ע"י שני זוגות,ונרשמה על שם ארבע נפשות,כאשר זוג אחד משלם שליש מן ההלוואות והזוג השני משלם שני שליש מן ההלוואות?
 
תשובה:
התשובה איננה חד משמעית ותלויה בעיקר במצב הרישום של הנכס ובמקום רישומן של הזכויות. לכאורה, כאשר אין ציון מהו היקף הזכויות של שותפים במקרקעין, הרי שעל פי חוק המקרקעין - 1969 קיימת חזקה כי הבעלות בנכס היא בחלקים שווים, ואז לכל אחד מארבעת בעליו של נכס יש זכות ברבע ממנו. עם זאת, שאלה מוקדמת לשאלת היקף הזכויות, היא שאלת מקום ואופי רישום הזכויות בנכס. בספטמבר 2002 פסק ביהמ"ש כי כאשר נכס מקרקעין לא נרשם עדיין בלשכת רישום המקרקעין, אלא רק בספרי חברה משכנת, הרי שאין לדבר על "זכויות במקרקעין" ויש להחיל את חוק המיטלטלין - 1971. על פי חוק המיטלטלין, אף על פי שיש חזקה של שותפות בחלקים שווים בנכס, הרי שבית משפט רשאי להורות על פירוק שיתוף בנכס, בדרך הנראית לו יעילה וצודקת בנסיבות הענין. באותו פסק דין קבע בית המשפט כי יש לחלק את הזכויות בדירה לפי יחס ההלוואות אשר נטלו הצדדים המעורבים בענין.
 
  
חלוקת זכויות של שותפים בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין                            
שאלה:
כיצד ניתן לדעת מהו חלקו היחסי של כל שותף בנכס שנרכש במשותף ,מבלי שצוין איזה חלק יש לכל אחד מהבעלים בדירה ?
 
תשובה:
כאשר ישנו נכס מקרקעין אשר רשום בלשכת רישום המקרקעין ,ואשר בעליו רשומים ללא ציון חלקיהם, במצב שכזה חוק המקרקעין - 1969 קובע שקיימת חזקה שחלקיהם של השותפים שווים זה לזה. עם זאת, חוק המקרקעין אף קובע כי כאשר מתרחש פירוק שיתוף במקרקעין, הוא ייעשה בהסכמת השותפים או על פי צו של בית המשפט; לפיכך, באם השותפים מסכימים על חלוקה שונה של הזכויות, הרי שהסכמה זאת תחול; באם לא שוררת הסכמה בין השותפים על אופן החלוקה, אזי אין מנוס מהגשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, כדי שביהמ"ש יכריע במחלוקת.
 
השפעת מקום רישום זכויות במקרקעין על היקפן
שאלה:
כיצד בעל יכול לדעת מהו חלקו בנכסי מקרקעין אשר נקנו ביחד עם הוריה של אשתו. כאשר בשני המקרים הוא  ואשתו שילמו כשלושה רבעים מההלוואות שנלקחו למימון הנכסים, ואילו הוריה של אשתו סייעו על ידי לקיחת משכנתא משלימה, וכאשר נכס אחד רשום בלשכת רישום המקרקעין ואילו הנכס השני רשום בחברה משכנת?
 
תשובה:
התשובה לשאלה תלויה במקום בו רשום הנכס. כאשר נכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, ללא כל ציון של שיעור הבעלות של כל אחד מהשותפים, הרי שקיימת חזקה בחוק המקרקעין - 1969 שהשותפים מתחלקים באופן שווה. אולם, ניתן להבטיח חלוקה שונה של הזכויות במקרקעין, בהסכמתם של השותפים, אשר יכולה להיעשות בכל זמן ובכלל זה גם במסגרת הליך של פירוק שיתוף במקרקעין. לעומת זאת, לענין דירה אשר רשומה בספרי חברה משכנת, בחודש ספטמבר 2002, קבע ביהמ"ש שאין להחיל במצב שכזה את הוראות חוק המקרקעין, משום שאין אפשרות לדבר עדיין על "זכויות במקרקעין", ולפיכך יש לפנות לחוק המיטלטלין - 1971. חוק זה, בניגוד לחוק המקרקעין, מאפשר לבית המשפט לפרק שיתוף במקרקעין, בדרך הנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין. משום כך פסק ביהמ"ש כי יש לראות את חלקו של כל אחד מהשותפים במקרקעין על פי החלק ששילם בעבור הנכס.
 
טענת חקלאי בעניין איחור בפעולת מנהל מקרקעי ישראל
שאלה:
האם חקלאי, אשר עיבד אדמות במשך שנים רבות, יכול להצליח בהגנתו כנגד תביעת פינוי שהוגשה נגדו, אם הוא יטען, שהתביעה הוגשה נגדו באיחור רב?
 
תשובה:
בעקרון, כן ! אם החקלאי מצליח להוכיח, שיש לו הגנה חוקית הנוגעת לפקיעת זכותו של התובע לפנותו, ובהתחשב בעובדות המיוחדות של המקרה ובנסיבותיו. בחודש אוקטובר 2002, משפחה של "פולשים", אשר עיבדה אדמות מדינה במשך כמה דורות, באופן מתמשך מאז שנות ה – 30, הצליחה בהגנתה בתביעת פינוי, שהוגשה נגדה ע"י מנהל מקרקעי ישראל, על בסיס עילה זו. בית משפט השלום בתל אביב קיבל את הראיה שהנתבע סיפק, בעניין התחלתו של אביו המנוח לעבד את האדמה בשנות השלושים, ופסק שהתקופה הקצובה להגשת תביעה בעניין מקרקעין מוסדרים (המקרקעין שבנדון היו מוסדרים) - חלפה. הסיבה לכך היא, שלמרות שחוק המקרקעין – 1969 ביטל את הגבלת הזמן לנקיטת הליכים משפטיים בגין מקרקעין מוסדרים, הוא התיר הגנות מפני תביעות, שהבשילו לפני כניסתו לתוקף. במקרה הנדון, מאחר שתקופת 25 השנים, המותרת להגשת תביעות, חלפה לפני שחוק המקרקעין – 1969 נכנס לתוקף, הנתבע היה רשאי לטעון, שזכותו של התובע ליזום תביעה משפטית נגדו - פקעה.
 
דיירות מוגנת – ויתור על זכות צריך להיות מפורש
שאלה:
האם ביהמ"ש עשוי להתייחס לאדם כמי שוויתר על זכותו ועל כל תביעה בנוגע לזכותו של אביו המנוח כדייר מוגן, באם לא יגיש כתב הגנה בתביעה לפסק דין הצהרתי ,שהוגש על ידי אחיו בבית המשפט לענייני משפחה ,במסגרתה ביקש אח להצהיר על כך שהוא בעל הזכות לדיירות מוגנת ?
 
תשובה:
תביעה לפסק דין הצהרתי, המצהיר על כך שאח אחד מתוך כמה אחים הוא הבעלים של הזכות של אביהם לדיירות מוגנת, תידחה גם אם לא יוגש כתב הגנה, אם אין בסיס משפטי לתביעה. בעל הדין המבקש פסק דין הצהרתי חייב להראות בסיס משפטי המצדיק את תביעתו. אם התובע טוען שאחיו הנתבע ויתר על זכותו לדיירות מוגנת, ביהמ"ש יכיר בכך שהאח הנתבע ויתר על זכותו, רק אם האח הנתבע עשה זאת באופן מפורש וברור, ולא רק במרומז.
 
מאבק רכוש בין אחים בעניין פירוק שיתוף
שאלה:
האם תנאים בצוואה, בעניין הגבלה או התנאה של פירוק השיתוף ברכושו של המצווה בעתיד, משתווים ל"הסכם שיתוף", שתוקפו יכול לפוג עם הזמן, בהתאם לחוק המקרקעין - 1969?
 
תשובה:
לא! בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב פסק בחודש יוני 2003 ,כי הוראות בצוואה אינן משתוות ל"הסכם שיתוף" בהתאם לחוק המקרקעין - 1969. בית המשפט דחה תביעה לפירוק שיתוף, שהתובעת הגישה נגד אחותה. התובעת טענה שהיא זכאית לפרק את השיתוף ברכוש, כיוון שהוראות בצוואתה של אימן המנוחה, אשר התנו את תום השיתוף של האחות השניה ברכוש, כפופות לחוק המקרקעין - 1969, כך שכעבור 3 שנים, בית משפט יכול לפסוק בעניין פירוק השיתוף על אף אותן הוראות. אלא שבית המשפט דחה את טיעון זה , ופסק שהתנאים שנקבעו בצוואה בעניין תום השיתוף, אינם משתווים ל"הסכם שיתוף", אלא הם רצונותיה הברורים והמחייבים של המצווה, שחובה לקיימם.
 

-->